El Gobierno estudia penalizar en el IRPF a los propietarios que suban el precio del alquiler al renovar contratos. La medida, confirmada por la ministra Montero, reduciría la deducción actual del 50% de forma progresiva según la intensidad de la subida, aunque nunca la eliminaría completamente. Afectaría a más de 630.000 contratos que finalizan en 2026 y a 1,6 millones de inquilinos.
Te explicamos cómo funcionaría la penalización, qué propietarios se verían afectados, cuánto podrías perder fiscalmente si subes el alquiler y qué alternativas tienes.
Qué está estudiando el Gobierno: del premio al castigo
Giro de 180 grados en la estrategia
12 de enero 2026: Pedro Sánchez anuncia bonificación del 100% en IRPF para propietarios que no suban el alquiler al renovar
Reacción: Sumar, Podemos y EH Bildu rechazan la medida («premios a rentistas»)
13 de febrero 2026: El Gobierno cambia y estudia penalizar a quien SÍ suba el alquiler
Qué plantea Hacienda ahora
El Ministerio de Hacienda y el de Vivienda están negociando con los grupos parlamentarios una penalización fiscal que:
✅ Reduciría la deducción del 50% (actual) de forma progresiva
✅ Aplicaría solo a subidas al renovar contratos (tras 5 años)
✅ NO afectaría a actualizaciones anuales por IPC
✅ Sería progresiva según intensidad de la subida
✅ Nunca llegaría al 0% (siempre quedaría algo de reducción)
Cómo funciona la reducción actual en el IRPF por alquiler
Antes de entender la penalización, hay que saber cómo tributan ahora los alquileres.
Sistema actual de tributación
Cuando alquilas una vivienda, no tributas por el 100% de los ingresos, sino por el rendimiento neto con una reducción adicional:
Paso 1: Calcular rendimiento neto
Rendimiento neto = Ingresos - Gastos deduciblesGastos deducibles:
- IBI
- Comunidad de propietarios
- Seguro de hogar
- Reparaciones y conservación
- Intereses del préstamo hipotecario
- Gastos de formalización del contrato
- Amortización del inmueble (3% anual del valor catastral)
Paso 2: Aplicar reducción según tipo de contrato
| Tipo de contrato | Reducción | Tributas por |
|---|---|---|
| Firmado ANTES 26 mayo 2023 | 60% | 40% del rendimiento neto |
| Firmado DESDE 26 mayo 2023 | 50% | 50% del rendimiento neto |
| + Rehabilitación (últimos 2 años) | 60% | 40% del rendimiento neto |
| + Programa público precio limitado | 70% | 30% del rendimiento neto |
| + Alquiler a jóvenes 18-35 años | Hasta 90% | 10% del rendimiento neto |
Ejemplo actual (sin penalización)
Caso: Propietario con contrato desde julio 2023
- Alquiler mensual: 1.000€ (12.000€ año)
- Gastos deducibles: 2.400€ año (IBI 600€, comunidad 1.200€, seguro 300€, amortización 300€)
- Rendimiento neto: 12.000€ – 2.400€ = 9.600€
- Reducción 50%: 9.600€ × 50% = 4.800€
- Base imponible IRPF: 9.600€ – 4.800€ = 4.800€
- IRPF a pagar (tipo marginal 30%): 4.800€ × 30% = 1.440€
Cómo funcionaría la nueva penalización
Cuándo aplicaría
SÍ se penaliza:
- ❌ Subida del alquiler al renovar contrato (tras los 5 años iniciales)
- ❌ Subida del alquiler en nuevo contrato con nuevo inquilino
NO se penaliza:
- ✅ Actualización anual por IPC (dentro del contrato de 5 años)
- ✅ Actualización por índice IRAV (nuevo índice de referencia)
- ✅ Mantener precio o bajarlo
Sistema progresivo de penalización
Aunque NO está cerrada la fórmula exacta, el sistema funcionaría así:
Escala progresiva:
- 0% subida: Reducción del 50% (sin penalización) o incluso bonificación 100%
- Subida moderada (5-10%): Reducción del 40%
- Subida media (10-20%): Reducción del 30%
- Subida alta (20-30%): Reducción del 20%
- Subida muy alta (+30%): Reducción del 10%
NUNCA llegaría al 0% porque el Gobierno quiere mantener trato diferenciado para alquiler residencial vs turístico/temporada.
Ejemplo con penalización (simulación)
Caso: Mismo propietario del ejemplo anterior
- Contrato firmado en 2021 que vence en 2026
- Alquiler actual: 1.000€/mes
- Decide subir a 1.300€/mes (subida del 30%)
Sin penalización (sistema actual):
- Rendimiento neto nuevo: 13.200€ año
- Reducción 50%: 6.600€
- Base imponible: 6.600€
- IRPF (tipo 30%): 1.980€
Con penalización (simulación):
- Rendimiento neto nuevo: 13.200€ año
- Reducción solo 20% (por subida del 30%): 2.640€
- Base imponible: 13.200€ – 2.640€ = 10.560€
- IRPF (tipo 30%): 3.168€
Diferencia: 3.168€ – 1.980€ = +1.188€ más de IRPF al año
A quién afectaría: más de 1,6 millones de personas
Contratos que finalizan en 2026
Según datos del sector:
- 632.369 contratos firmados en 2021 finalizan en 2026 (5 años después)
- Afectan a más de 1,6 millones de inquilinos
- Si se cuentan los de años anteriores sin renovar: +2,7 millones de personas
Perfil de propietarios afectados
Se vería afectado: ✅ Propietario que renueva contrato de 5 años y sube precio ✅ Propietario que firma nuevo contrato con nuevo inquilino a precio superior ✅ Propietario con varios inmuebles en alquiler
NO se vería afectado: ✅ Propietario que mantiene precio o lo baja ✅ Propietario que solo actualiza por IPC anualmente ✅ Propietario que alquila a jóvenes con descuento (ya tiene 90% reducción)
Qué dice cada partido político
PSOE (Gobierno)
Posición: A favor de combinar incentivos (bonificación 100%) con penalizaciones
Argumento: Frenar escalada de precios que dificulta acceso a vivienda
Sumar (socio de Gobierno)
Posición: La penalización es insuficiente, piden prórroga automática de contratos
Argumento: Los incentivos fiscales no frenan la subida de precios (+40% en 5 años)
Propuesta: Prórroga extraordinaria de todos los contratos que venzan en 2026
Podemos
Posición: En contra de «premios a rentistas», a favor de medidas más duras
EH Bildu
Posición: Rechazo a bonificaciones, apoyo a medidas de control de precios
PP (oposición)
Gobiernos autonómicos (ej. Baleares): Prefieren premiar (bonificaciones) en vez de penalizar
Propuesta Govern Balear: Deducción autonómica de 600-800€ por inmueble (límite 2.000€) para quien NO suba
Estado actual de la negociación
❌ NO hay acuerdo parlamentario todavía
⏳ La medida está en negociación con grupos parlamentarios
⏳ NO hay decreto aprobado aún
⏳ Fecha estimada: «próximas semanas» según el Gobierno
Compatibilidad con deducciones autonómicas
Ejemplo: Comunidad Balear
El Govern de Baleares está tramitando su propia deducción autonómica (600-800€) para quien no suba.
¿Son compatibles?
✅ SÍ, un propietario balear que no suba el alquiler podría:
- Evitar la penalización estatal (mantener reducción 50%)
- Obtener la bonificación estatal (100% si se aprueba)
- Obtener la deducción autonómica balear (600-800€)
Total beneficio fiscal: Muy elevado para quien mantenga o baje precios
Impacto fiscal real: cuánto perderías
Tabla comparativa de impacto según subida
| Subida alquiler | Reducción IRPF | Rendimiento neto 10.000€ | IRPF (tipo 30%) | Diferencia vs actual |
|---|---|---|---|---|
| 0% (mantiene) | 50% (o 100%) | 5.000€ (o 0€) | 1.500€ (o 0€) | Base |
| +10% | 40% (simulado) | 6.000€ | 1.800€ | +300€ |
| +20% | 30% (simulado) | 7.000€ | 2.100€ | +600€ |
| +30% | 20% (simulado) | 8.000€ | 2.400€ | +900€ |
Nota: Cifras simuladas, la escala exacta no está aprobada
Ejemplo práctico completo
Propietario con piso en Madrid:
- Contrato 2021-2026: 1.200€/mes
- Decide renovar subiendo a 1.500€/mes (subida 25%)
- Rendimiento neto actual: 11.000€/año
- Tipo marginal IRPF: 37%
Con sistema actual (sin penalización):
- Base imponible: 11.000€ × 50% = 5.500€
- IRPF: 5.500€ × 37% = 2.035€
Con penalización (simulación reducción 25%):
- Base imponible: 11.000€ × 75% = 8.250€
- IRPF: 8.250€ × 37% = 3.052€
Pérdida fiscal: 3.052€ – 2.035€ = +1.017€ al año
💡 Calcula tu IRPF: En FiscalBot puedes acceder a la calculadora de intereses de demora, consultar las novedades diarias del BOE y AEAT y configurar recordatorios de plazos fiscales.
Alternativas para propietarios
Opción 1: Mantener el precio (más ventajosa fiscalmente)
Ventajas: ✅ Evitas penalización ✅ Mantienes reducción del 50% ✅ Posible bonificación 100% (si se aprueba) ✅ Posibles deducciones autonómicas ✅ Evitas conflicto con inquilino ✅ Menos rotación (ahorro en gastos)
Desventajas: ❌ No actualizas precio a mercado ❌ Pierdes rentabilidad potencial
Opción 2: Actualizar por IPC anualmente (sin penalización)
Ventajas: ✅ No hay penalización (solo afecta a renovación, no a IPC anual) ✅ Mantienes precio actualizado gradualmente ✅ Cumples con la ley
Cómo funciona:
- Dentro del contrato de 5 años puedes actualizar por IPC cada año
- IPC 2025: ~2,7%
- Esta actualización NO entraría en la penalización
Opción 3: Subir moderadamente (menor penalización)
Si necesitas subir al renovar:
- Subida moderada (5-10%): Penalización menor
- Subida fuerte (+30%): Penalización máxima
Análisis coste-beneficio: Debes calcular si el aumento de ingresos compensa el aumento de IRPF.
Opción 4: Alquilar a jóvenes (90% reducción)
Si alquilas a menores de 35 años:
- Reducción del 90% (solo tributas por 10%)
- Esta reducción ya es muy alta
- Probablemente no habría penalización adicional
Otras medidas en estudio: control de temporada y habitaciones
Además de la penalización IRPF, el Gobierno estudia:
Control de alquileres de temporada
Problema: Muchos propietarios cambian a temporada para esquivar Ley de Vivienda
Medida: Endurecimiento de fiscalización y requisitos
Objetivo: Evitar uso fraudulento (llamar «temporada» a alquiler habitual)
Control de alquiler por habitaciones
Problema: Algunos propietarios dividen pisos en habitaciones a precios elevados
Medida: Limitación y control fiscal más estricto
Objetivo: Evitar abusos y hacinamiento
Cuándo podría entrar en vigor
Cronología estimada
Ahora (febrero 2026): Negociación parlamentaria
Próximas semanas: Posible aprobación de Real Decreto-ley
Votación Congreso: Máximo 30 días después de aprobación
Entrada en vigor: Si se aprueba en marzo, aplicaría a contratos renovados desde entonces
Aplicación en la declaración de la Renta
Si la norma se aprueba en 2026:
- Afectaría a contratos renovados en 2026
- Se declararía en la Renta 2026 (a presentar en abril-junio 2027)
Posición de expertos y asociaciones
Asociaciones de propietarios
En contra de la penalización:
- Consideran que es «confiscatorio»
- Argumentan que no resuelve el problema de fondo (falta de oferta)
- Temen que desincentive el alquiler de larga duración
Asociaciones de inquilinos
A favor de medidas más duras:
- Consideran la penalización insuficiente
- Piden control de precios directo
- Reclaman prórroga automática de contratos
Economistas
Opiniones divididas:
- Algunos consideran que medidas fiscales pueden funcionar si están bien diseñadas
- Otros temen efectos secundarios (retirada de pisos del mercado, paso a turístico)
Qué hacer si eres propietario
Si tu contrato vence en 2026
- Espera a ver si se aprueba la norma (aún en negociación)
- Calcula el impacto fiscal de diferentes escenarios de subida
- Compara con actualización solo por IPC (sin penalización)
- Valora mantener precio para bonificación 100% + deducciones
- Negocia con tu inquilino antes de decidir
Si tienes varios inmuebles
- Diversifica estrategias según cada inmueble y inquilino
- Revisa qué contratos vencen en 2026 y cuáles no
- Consulta con tu asesor fiscal el impacto real
- Estudia opciones de alquiler a jóvenes (90% reducción)
Documentación a preparar
- Contratos actuales y fechas de vencimiento
- Precios de mercado en tu zona
- Cálculo de rendimiento neto actual
- Simulación de diferentes escenarios fiscales
Conclusión: incertidumbre hasta que se apruebe
La penalización IRPF a propietarios que suban el alquiler está aún en fase de negociación parlamentaria. Aunque la ministra Montero ha confirmado que se estudia, no hay acuerdo cerrado ni norma aprobada.
Puntos clave a recordar:
✅ Solo afectaría a subidas al renovar, NO al IPC anual
✅ Sería progresiva según intensidad de subida
✅ Nunca eliminaría completamente la reducción (no llegaría al 0%)
✅ Combinaría con bonificación 100% para quien mantenga precios
✅ Afecta potencialmente a +630.000 contratos en 2026
✅ Aún NO está aprobada y su viabilidad parlamentaria es incierta
Si eres propietario con contratos que vencen pronto, estate atento a las próximas semanas. La decisión de subir o no el alquiler puede tener un impacto fiscal muy relevante si finalmente se aprueba esta medida.